Biura WGN
CENTRALA WGN
Grunty budowlane na sprzedaż w Szczecinie odnotowują wzrost popularności, a tendencje, które utrzymują się już od kilku lat, za sprawą stanu epidemii jeszcze się wzmocniły.
Spis treści:
Perspektywa rozwoju
Najdroższe osiedla
Biura nieruchomości sprzedają coraz więcej gruntów
Powód do optymizmu
Grunty budowlane na sprzedaż w Szczecinie – perspektywa rozwoju
Grunty budowlane na sprzedaż w Szczecinie, podobnie jak w innych częściach kraju, są przedmiotem wzmożonego zainteresowania uczestników rynku nieruchomości. Jak już eksperci wielokrotnie podkreślali, stan epidemii COVID-19 miał duży wpływ na kształtowanie się nowych trendów na rynku sprzedaży gruntów lub umacnianie się występujących już wcześniej tendencji. Na popularność działek budowlanych wpływają obecnie między innymi czynniki bezpieczeństwa i dążenie do uzyskania niezależności w stosunku do sąsiadów, o co trudniej w przypadku lokali mieszkalnych w budownictwie wielorodzinnym. „Im bardziej pozostaniemy zamknięci w domach, tym większa będzie popularność gruntów budowlanych i domów”, mówi Anna Jankowiak, dyrektor biura WGN Szczecin Prawobrzeże. Według obserwacji Anny Jankowiak, charakterystycznym trendem dla początkowego okresu stanu epidemii był wzrost zainteresowania ofertami sprzedaży działek rekreacyjnych; w kolejnych okresach epidemii dynamicznie wzrosła popularność nieruchomości budowlanych, również takich, które wcześniej miały o wiele mniejsze szanse na zbycie. Jankowiak ocenia, że około 60% wszystkich transakcji przeprowadzanych w jej biurze stanowi sprzedaż gruntów (w niektórych miesiącach nawet więcej), zaś jeśli chodzi o poziom wszystkich zapytań ofertowych, to odsetek zapytań dotyczących właśnie gruntów może wynosić nawet około 80%.
Nic dziwnego, że ceny gruntów w Szczecinie i okolicach wyraźnie wzrastają. Piotr Gałązka, licencjonowany pośrednik i właściciel biura WGN Szczecin Plac Lotników, zaznacza, że gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną w lewobrzeżnej części Szczecina prawie już nie ma, a jeśli już pojawiają się oferty sprzedaży gruntów jednorodzinnych, to ich ceny ofertowe i transakcyjne osiągają poziom nawet około 900 złotych za metr kwadratowy. Według Piotra Gałązki ceny transakcyjne sprzedaży działek pod zabudowę jednorodzinną w trakcie epidemii COVID-19 mogły wzrosnąć nawet o 30-40%. Wzrasta zarazem popularność prawobrzeżnych osiedli Szczecina. Gałązka podkreśla również, że na lokalnych rynku od kilku lat umacniają się tendencje suburbanizacyjne: „Szczecin traci mieszkańców tylko z tego powodu, że dotychczasowi mieszkańcy wyprowadzają się poza miasto”.
Anna Jankowiak dodaje komentarz: „Część ludzi w średnim wieku potrzebuje większej przestrzeni mieszkalnej (szczególnie posiadających dzieci w wieku szkolnym), zwłaszcza większej ilości pokoi, chociażby po to, aby pracować zdalnie, uczyć się zdalnie albo po prostu odpocząć od reszty domowników. Większe mieszkania są jednak drogie, stąd alternatywą może być budowa domu z dodatkowym bonusem, jakim jest kawałek własnej przestrzeni poza murami (ogródek, taras)”. Z tych powodów uczestnicy rynku poszukują atrakcyjnych nieruchomości jednorodzinnych, a niekiedy nawet działek rolnych dających możliwość zmiany trybu życia, a nawet przebranżowienia.
Najdroższe osiedla
Do najdroższych osiedli zalicza się między innymi Warszewo i Osów. Ceny ofertowe sprzedaży działek budowlanych o powierzchni od 600 do 1400 metrów kwadratowych wahają się od 500 do 900 złotych za metr kwadratowy. Do drogich i atrakcyjnych osiedli należą także: Gumieńce, Pogodno; na tych osiedlach ceny ofertowe aktualnie dochodzą do poziomu 800 złotych za metr kwadratowy gruntu. Na innych osiedlach lewobrzeżnego Szczecina, takich jak Krzekowo, ceny ofertowe sprzedaży działek budowlanych mieszczą się na ogół w granicach 350-450 złotych za metr kwadratowy. Nie najtaniej jest też na terenie prawobrzeżnej części miasta. Na osiedlach Podjuchy czy Płonia ceny ofertowe są zbliżone do tych obowiązujących w niektórych lewobrzeżnych dzielnicach i wynoszą 250-450 złotych za metr kwadratowy.
Charakterystyczne na szczecińskim rynku nieruchomości jest dość równomierne rozłożenie cen działek budowlanych. Aktualnie dominują oferty cenowe mieszczące się w widełkach pomiędzy 400 a 600 złotych za metr kwadratowy. Według Anny Jankowiak, często nabywcy decydują się na kupno działek już zabudowanych domami do remontu lub wyburzenia. Jest to spowodowane chęcią posiadania nieruchomości w określonej lokalizacji, wyróżniającej się walorami krajobrazowymi i urokiem sąsiedniej zabudowy. Za atrakcyjnie położone nieruchomości nabywcy są w stanie zapłacić więcej – Szczecin w tej kwestii nie pozostaje zresztą wyjątkiem. Zwrócę uwagę chociażby na fakt, że w przypadku osiedli Warszewo i Osów dużym walorem jest bliskość Puszczy Wkrzańskiej, w której skład wchodzi między innymi Park Leśny Arkoński. Anna Jankowiak podkreśla również, że prawobrzeżne osiedla, takie jak Wielgowo, Dąbie czy Płonia, są już teraz dosyć drogie. Część zainteresowanych nabyciem działki budowlanej kieruje więc uwagę w stronę bardziej korzystnych cenowo peryferiów oraz gmin sąsiadujących ze Szczecinem.
Biura nieruchomości sprzedają coraz więcej gruntów
Rynek nieruchomości nie zna próżni: niemal każdy wolny i możliwy do zabudowania kawałek gruntu zostanie prędzej czy później wykorzystany. Dotyczy to zarówno terenów należących administracyjnie do Szczecina, jak i sąsiadujących miejscowości satelickich. Wśród wiodących miejscowości i terenów pod Szczecinem Piotr Gałązka wymienia gminy Kołbaskowo i Dobra (ta ostatnia jest położona w otulinie Puszczy Wkrzańskiej). Zdaniem Anny Jankowiak, nie brakuje wokół Szczecina gruntów, które wymagają pracy (między innymi nad jakością dróg dojazdowych, dostępem do mediów, infrastrukturą), ale które wypadają na tle innych obszarów wyjątkowo atrakcyjnie pod względem cenowym. Dyrektor biura WGN Szczecin Prawobrzeże zwraca uwagę na gminę Dobra, ale wśród interesujących terenów wyróżnia Lubczynę, wieś położoną nad Jeziorem Dąbie. Anna Jankowiak podaje, że w Lubczynie można kupić grunty budowlane w pobliżu jeziora w cenach transakcyjnych na poziomie 50-70 złotych za metr kwadratowy. Dodaje przy tym, że Lubczyna ma spory potencjał turystyczny za sprawą dostępu do szerokiej i stosunkowo dużej plaży oraz mariny położonej przy brzegu Jeziora Dąbie. Jankowiak wymienia także okolice Kobylanki nad Jeziorem Miedwie jako atrakcyjny obszar, zwłaszcza z perspektywy prawobrzeżnego Szczecina – choć podkreśla, że atrakcyjnych działek blisko jeziora już brakuje.
Piotr Gałązka podkreśla, że lokalny rynek nieruchomości cierpi na małą podaż przy jednoczesnym dużym popycie; brakuje jego zdaniem mieszkań i domów. Według Gałązki, na rynku mieszkaniowym sprzedaje się praktycznie wszystko – dotyczy to i rynku lokali, jak i szeroko rozumianych nieruchomości jednorodzinnych. Co więcej, lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Szczecinie wciąż się nie zatrzymuje, co w przypadku biura prowadzonego przez Piotra Gałązkę wpłynęło na przykład na poszerzenie zespołu agentów. Anna Jankowiak z kolei stwierdza, że wraz z nastaniem stanu epidemii na szczecińskim rynku sprzedaży gruntów zaczęło się ujawniać coraz więcej klientów, zarówno zbywających, jak i kupujących, co w przypadku prowadzonego przez nią biura nieruchomości mocno wpłynęło na wzrost sprzedaży działek budowlanych.
Część agencji nieruchomości wskutek epidemii COVID-19 zaczęła się specjalizować w sprzedaży i dzierżawie gruntów. Z wypowiedzi Anny Jankowiak i Piotra Gałązki można wywnioskować, że nie było w ich przypadku potrzeby takiej specjalizacji. Gałązka zwraca jedynie uwagę na zastój w segmencie nieruchomości komercyjnych – najemcy lokali użytkowych stosunkowo często rezygnują z dalszego najmu, nawet mimo umowy zawartej na czas określony. Z obserwacji Piotra Gałązki wynika, że obostrzenia wynikające z nowego ustawodawstwa i rozporządzeń rządowych dotknęły także część przedsiębiorców wynajmujących powierzchnie w galeriach handlowych. Lokalny rynek mieszkaniowy szczęśliwie uniknął spadków i zastoju.
Grunty budowlane na sprzedaż w Szczecinie – powód do optymizmu
Grunty budowlane na sprzedaż w Szczecinie i okolicach dają z pewnością powody do dużego optymizmu. Podczas gdy segment komercyjny uległ tymczasowo częściowemu zamrożeniu, rynek gruntów jednorodzinnych, ale i cały lokalny rynek mieszkaniowy, stanowią sygnał dalszego dynamicznego rozwoju Szczecina. Piotr Gałązka podkreśla, że sporo komentarzy dotyczących utraty mieszkańców przez miasto Szczecin jest nietrafna, ponieważ większość z dotychczasowych mieszkańców decyduje się na zamieszkanie w gminach ościennych, tego zaś wielu dziennikarzy i komentatorów już nie bierze pod uwagę.
Z pewnością także zainteresowanie gruntami budowlanymi dobrze świadczy o statusie finansowym uczestników lokalnego rynku nieruchomości. Trzeba przy tym podkreślić, że Szczecin staje się miastem coraz droższym, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Nie jest tak drogo jak w innych dużych miastach, takich jak Poznań czy Wrocław, jednak potencjał Szczecina z roku na rok wzrasta dzięki nowym inwestycjom oraz bliskości węzłowych elementów infrastruktury związanej z logistyką i transportem (drogowym, lotniczym i morskim). Miejmy nadzieję, że zniesienie obostrzeń związanych ze stanem epidemii COVID-19 pozwoli również odbudować hotelarstwo i usługi turystyczne oraz, co istotne, przywróci stabilny rozwój rynku najmu powierzchni biurowych i użytkowych. Jak pokazują ostatnie lata, rynek komercyjny i mieszkaniowy wzajemnie się napędzają. Po zatrzymaniu epidemii rozwój rynku nieruchomości komercyjnych może się okazać niezbędny dla utrzymania koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych, w tym gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.
Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN
